Vender una casa hipotecada es una operación más frecuente de lo que, en realidad, la gente cree. Al fin y al cabo, se conceden hipotecas a veinte, treinta o cuarenta años y, durante este tiempo, las situaciones personales, económicas o laborales cambian.
En este artículo, te contamos tres de las formas más comunes de hacerlo y qué pasos debes seguir para conseguirlo.
Cancelar la hipoteca y Liquidar la deuda
Se trata de una de las opciones más habituales y sencillas. Existen dos posibilidades:
- Vender por un Precio Superior al que se adeuda.
- Vender por un Precio Inferior al que se adeuda.
Vender la casa por un precio superior al que se debe de hipoteca
Esta es la opción más sencilla, que te permitirá cancelar la carga en el mismo momento en el que firméis la compraventa en el notario.
Deberás seguir estos pasos:
- Una vez la fecha de firma esté concretada, deberás pedir un certificado de saldo pendiente al banco, para presentarlo al notario ese día.
- El día de la firma, el comprador deberá transferir a la cuenta corriente por donde te están cobrando los recibos de la hipoteca, el importe que indique el certificado como saldo pendiente, indicando que es para la cancelación de la carga vigente.
- Después, tendrás que solicitar a tu gestor del banco el certificado de saldo 0, conforme la hipoteca está cancelada de forma administrativa (totalmente pagada). Este certificado lo necesitará de nuevo el notario, que se encargará de que el banco firme la “carta de pago” conforme ya han cobrado íntegramente la hipoteca y, después, tendrás que llevar esa escritura al Registro de la Propiedad, para que eliminen la carga de la finca (cancelación registral).
Vender la casa por un precio inferior al que se debe de hipoteca
Este es un caso más complejo, deberás primero negociar con tu banco para que te ofrezcan posibles soluciones.
Los pasos a seguir son el punto 1 y 2 del caso anterior, pero, probablemente, tu gestor te ofrecerá la posibilidad de devolver la parte restante a través de un préstamo personal, con condiciones distintas al de tu préstamo hipotecario.
Subrogación de la hipoteca
Se trata de un procedimiento a través del cual el vendedor transfiere al comprador la deuda de la vivienda, es decir, el comprador asume tu deuda de la casa; el término que se utiliza es: “subrogarse la hipoteca”.
Es una opción que depende del comprador y de si éste necesita solicitar financiación para la compra de la vivienda y si le interesan las condiciones en que se firmó en su día tu hipoteca (tipo de interés, plazo de devolución, etc.). En este caso, el comprador se puede ahorrar algunos gastos que suponen la concesión de un préstamo hipotecario; pero es el banco quien valorará, en su momento, la solvencia del comprador y la viabilidad de la operación.
Comprar una casa nueva antes de vender la hipotecada
Si quieres comprar una vivienda nueva, al mismo tiempo que vendes la casa que tienes hipotecada, tu banco te puede ofrecer diferentes soluciones en función de tu capacidad económica. Ante esta situación, los casos más comunes son:
Si necesitas vender la casa para comprar otra
En este caso, el banco te puede ofrecer la posibilidad de realizar una segunda hipoteca sobre la casa que estás vendiendo y una vez vendida, cancelar ambas cargas. Siempre que la suma de lo que se las dos hipotecas no supere el valor por el que vendes la casa.
Si necesitas financiación para la compra de la nueva vivienda
El banco puede ofrecerte la posibilidad de establecer un periodo de carencia (solo pagarás intereses) para la hipoteca nueva, mientras vendes la casa ya hipotecada. Y una vez superado este plazo (en el que supuestamente la primera casa ya estará vendida) , ya pagar interés y capital.
Aunque si te encuentras en cualquiera de estas tesituras, lo mejor será que hables antes con el banco, para que estudie qué propuestas son las que mejor se te adaptan.
Esperamos que estos consejos puedan ayudarte, aunque en Finques Segarra te podemos asesorar sobre qué modalidad puede ser la mejor en tu caso y gestionar todos los trámites en el proceso, para que tú no tengas que preocuparte por nada.
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