Resum: què passa si la taxació és més baixa que el preu de compra
L’import mitjà de les hipoteques ha superat els 184.000 €, la xifra més alta des del 2007. Amb preus més alts, els compradors necessiten demanar més finançament, i aquí apareix un risc que molts venedors no veuen venir: una taxació més baixa que el preu de compra.
La resposta curta és aquesta: el banc presta sobre el més baix dels dos valors, així que si la taxació surt baixa, la hipoteca també baixa. El comprador haurà de posar la diferència de la seva butxaca, renegociar el preu o, si no pot, l’operació caurà. T’expliquem com funciona, amb un exemple amb números, i què pots fer per evitar-ho.
Demanar una hipoteca avui és més car i més complex
Amb un preu mitjà de l’habitatge al voltant dels 2.100 €/m² a nivell estatal, a les famílies els costa més estalviar i necessiten demanar percentatges de finançament més elevats.
Quan un comprador calcula la seva hipoteca, ho fa a partir del que pot pagar cada mes i dels diners que té estalviats.
Però aquests càlculs se solen fer sobre el preu de compra, i el banc no presta sobre el preu, sinó sobre el valor de taxació quan aquest és més baix.
Per això la taxació s’ha convertit en un dels moments més delicats de qualsevol compravenda amb hipoteca.
Si tens un problema, t'ho resolem
Comptar amb el suport adequat marca la diferència a l’hora de vendre el teu habitatge.
Parla amb un agent i resol tots els teus dubtes.
Què passa si la taxació és més baixa que el preu de compra
L’ideal és que la taxació sigui igual o superior al preu acordat. Però amb l’increment de preus, cada cop és més habitual que el valor de taxació quedi per sota del que el comprador ha pactat pagar.
Hipoteca sobre valor de taxació o valor de compra?
Els bancs financen un percentatge, normalment fins al 80 % en habitatge habitual, del més baix dels dos valors: el preu de compra o el valor de taxació. Si la taxació surt baixa, el préstec màxim també baixa, encara que el preu de l’habitatge continuï sent el mateix.
Un exemple amb números
- Preu de compra acordat: 250.000 €.
- Hipoteca que esperava el comprador (80 % del preu): 200.000 €.
- Valor de taxació: 230.000 €.
- Hipoteca que concedeix el banc (80 % de la taxació): 184.000 €.
El comprador necessita 16.000 € més d’estalvis dels que tenia previstos, i això sense comptar els impostos i despeses de la compra, que solen rondar el 10 % del preu. Aquest desfasament només té tres sortides: el cobreix el comprador amb fons propis, es renegocia el preu o l’operació cau per falta de liquiditat.
Si vols consultar les dades oficials, el Consell General del Notariat publica periòdicament les estadístiques de compravendes i hipoteques, i el Portal del Client Bancari del Banc d’Espanya explica com funciona la taxació en un préstec hipotecari.
Solvència del comprador i valor de taxació: la clau
Avui el més important no és només trobar un comprador, sinó avaluar la solvència real de la persona que et comprarà i confirmar que el valor de taxació estarà alineat amb el preu de venda.
Per això, abans de donar per bona una oferta, convé saber si el comprador necessita finançament, quant aportarà i si el preu acordat encaixa amb el que taxarà el banc. Així evites una venda de paraula que al final no es tanca.
Diferència entre valor de taxació i valor de mercat
Són dues xifres diferents que sovint es confonen:
- Valor de mercat: és el preu al qual realment es ven un habitatge entre un comprador i un venedor en un moment concret. Depèn de l’oferta, la demanda i la negociació.
- Valor de taxació: el calcula una societat de taxació homologada pel Banc d’Espanya amb criteris tècnics i prudents. És el que fa servir el banc per decidir quant presta.
En un mercat que puja de pressa, el valor de mercat sol anar per davant del de taxació, perquè la taxació es basa en operacions ja tancades. Tampoc s’han de confondre amb el valor de referència del Cadastre, que s’utilitza a efectes fiscals. T’ho expliquem al nostre article sobre el valor de referència del Cadastre.
Què fer si la taxació ja ha sortit baixa
Si el banc ja ha taxat per sota del preu acordat, encara hi ha marge per salvar l’operació. Les opcions més habituals són:
- Renegociar el preu per acostar-lo al valor de taxació, o repartir la diferència entre comprador i venedor.
- Aportar més estalvis per part del comprador per cobrir el desfasament.
- Presentar una altra taxació. Des de la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari, el banc ha d’acceptar una taxació que aporti el client si l’ha feta una societat homologada i no ha caducat.
- Buscar una altra entitat que ofereixi millors condicions de finançament al comprador.
Com protegir la venda de casa teva
En un mercat més fràgil no n’hi ha prou amb trobar un comprador. Si l’operació cau a l’últim moment, perds temps i diners, i això repercuteix directament a la teva butxaca. Aquestes són les claus per anticipar-te:
- Fixa un preu realista i defensable. Un preu alineat amb el mercat redueix molt el risc d’una taxació baixa.
- Pregunta pel finançament del comprador abans d’acceptar l’oferta: quant necessita demanar, quant aporta i si té una preaprovació del banc.
- Regula al contracte d’arres què passa si no hi ha finançament, amb terminis clars, perquè les dues parts sàpiguen a què atenir-se.
I si encara tens un préstec pendent sobre el teu habitatge, t’interessa la nostra guia per vendre casa amb hipoteca.
Tria bé qui t’acompanya
El nostre consell és que dediquis temps a triar la persona en qui confiaràs per vendre casa teva. És important que conegui el mercat, que sigui local, que pugui preveure aquesta situació i, sobretot, que tingui molta experiència.
A Finques Segarra t’acompanyem en la venda del teu habitatge habitual o de la teva segona residència perquè tanquis l’operació amb total seguretat.
Preguntes freqüents sobre la taxació i la venda de casa teva
Què passa si la taxació és més baixa que el preu de compra?
El banc calcula la hipoteca sobre el més baix dels dos valors, així que el comprador rebrà menys finançament. La diferència l’haurà de posar amb els seus estalvis, s’haurà de renegociar el preu o, si no hi ha acord, l’operació caurà per falta de liquiditat.
La hipoteca es calcula sobre el valor de taxació o sobre el valor de compra?
Sobre el més baix dels dos. Si l’habitatge costa 250.000 € i es taxa en 230.000 €, el banc aplicarà el seu percentatge de finançament, normalment fins al 80 %, sobre els 230.000 €.
Què passa si la taxació és més alta que el preu de compra?
En aquest cas el banc pren com a referència el preu de compra, que és el valor més baix. Una taxació alta no augmenta l’import de la hipoteca, però dona tranquil·litat al comprador i al banc.
El comprador pot presentar una altra taxació?
Sí. Des de la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari, el banc ha d’acceptar una taxació aportada pel client sempre que l’hagi feta una societat de taxació homologada i no hagi caducat.
Quina diferència hi ha entre valor de taxació i valor de mercat?
El valor de mercat és el preu al qual realment es ven un habitatge entre comprador i venedor. El valor de taxació el calcula una societat homologada amb criteris tècnics i és el que fa servir el banc per decidir quant presta. No sempre coincideixen.
Com puc evitar que la taxació faci caure la venda de casa meva?
Fixant un preu de sortida realista basat en el mercat, comprovant la capacitat de finançament del comprador abans de signar les arres i treballant amb un agent local amb experiència que pugui preveure com taxarà el banc.
