Resumen: qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra
El importe medio de las hipotecas ha superado los 184.000 €, la cifra más alta desde 2007. Con precios más altos, los compradores necesitan pedir más financiación, y ahí aparece un riesgo que muchos vendedores no ven venir: una tasación más baja que el precio de compra.
La respuesta corta es esta: el banco presta sobre el menor de los dos valores, así que si la tasación sale baja, la hipoteca también baja. El comprador tendrá que poner la diferencia de su bolsillo, renegociar el precio o, si no puede, la operación se caerá. Te explicamos cómo funciona, con un ejemplo con números, y qué puedes hacer para evitarlo.
Pedir una hipoteca hoy es más caro y más complejo
Con un precio medio de la vivienda en torno a los 2.100 €/m² a nivel estatal, a las familias les cuesta más ahorrar y necesitan pedir porcentajes de financiación más elevados.
Cuando un comprador calcula su hipoteca, lo hace a partir de lo que puede pagar cada mes y de los ahorros que tiene.
Pero esos cálculos se suelen hacer sobre el precio de compra, y el banco no presta sobre el precio, sino sobre el valor de tasación cuando este es menor.
Por eso la tasación se ha convertido en uno de los momentos más delicados de cualquier compraventa con hipoteca.
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Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra
Lo ideal es que la tasación sea igual o superior al precio acordado. Pero con la subida de precios, cada vez es más habitual que el valor de tasación se quede por debajo de lo que el comprador ha pactado pagar.
¿Hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra?
Los bancos financian un porcentaje, normalmente hasta el 80 % en vivienda habitual, del menor de los dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. Si la tasación sale baja, el préstamo máximo también baja, aunque el precio de la vivienda siga siendo el mismo.
Un ejemplo con números
- Precio de compra acordado: 250.000 €.
- Hipoteca que esperaba el comprador (80 % del precio): 200.000 €.
- Valor de tasación: 230.000 €.
- Hipoteca que concede el banco (80 % de la tasación): 184.000 €.
El comprador necesita 16.000 € más de ahorros de los que tenía previstos, y eso sin contar los impuestos y gastos de la compra, que suelen rondar el 10 % del precio. Ese desfase solo tiene tres salidas: lo cubre el comprador con fondos propios, se renegocia el precio o la operación se cae por falta de liquidez.
Si quieres conocer los datos oficiales, el Consejo General del Notariado publica periódicamente las estadísticas de compraventas e hipotecas, y el Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica cómo funciona la tasación en un préstamo hipotecario.
Solvencia del comprador y valor de tasación: la clave
Hoy lo más importante no es solo encontrar un comprador, sino evaluar la solvencia real de la persona que te va a comprar y confirmar que el valor de tasación estará alineado con el precio de venta.
Por eso, antes de dar por buena una oferta, conviene saber si el comprador necesita financiación, cuánto va a aportar y si el precio acordado encaja con lo que el banco tasará. Así evitas una venta apalabrada que al final no se cierra.
Diferencia entre valor de tasación y valor de mercado
Son dos cifras distintas que a menudo se confunden:
- Valor de mercado: es el precio al que realmente se vende una vivienda entre un comprador y un vendedor en un momento concreto. Depende de la oferta, la demanda y la negociación.
- Valor de tasación: lo calcula una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con criterios técnicos y prudentes. Es el que usa el banco para decidir cuánto presta.
En un mercado que sube rápido, el valor de mercado suele ir por delante del de tasación, porque la tasación se basa en operaciones ya cerradas. Tampoco hay que confundirlos con el valor de referencia del Catastro, que se usa a efectos fiscales. Te lo explicamos en nuestro artículo sobre el valor de referencia del Catastro.
Qué hacer si la tasación ya ha salido baja
Si el banco ya ha tasado por debajo del precio acordado, todavía hay margen para salvar la operación. Las opciones más habituales son:
- Renegociar el precio para acercarlo al valor de tasación, o repartir la diferencia entre comprador y vendedor.
- Aportar más ahorros por parte del comprador para cubrir el desfase.
- Presentar otra tasación. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco debe aceptar una tasación que aporte el cliente si la ha hecho una sociedad homologada y no está caducada.
- Buscar otra entidad que ofrezca mejores condiciones de financiación al comprador.
Cómo proteger la venta de tu casa
En un mercado más frágil no basta con encontrar un comprador. Si la operación se cae en el último momento, pierdes tiempo y dinero, y eso repercute directamente en tu bolsillo. Estas son las claves para anticiparte:
- Fija un precio realista y defendible. Un precio alineado con el mercado reduce mucho el riesgo de una tasación baja. Puedes empezar con nuestra herramienta gratuita ¿Cuánto vale mi casa?.
- Pregunta por la financiación del comprador antes de aceptar la oferta: cuánto necesita pedir, cuánto aporta y si tiene una preaprobación del banco.
- Regula en el contrato de arras qué pasa si no hay financiación, con plazos claros, para que las dos partes sepan a qué atenerse.
Y si todavía tienes un préstamo pendiente sobre tu vivienda, te interesa nuestra guía para vender casa con hipoteca.
Elige bien quién te acompaña
Nuestro consejo es que dediques tiempo a elegir a la persona en quien vas a confiar la venta de tu casa. Es importante que conozca el mercado, que sea local, que pueda prever esta situación y, sobre todo, que tenga mucha experiencia.
En Finques Segarra te acompañamos en la venta de tu vivienda habitual o de tu segunda residencia para que cierres la operación con total seguridad.
Preguntas frecuentes sobre la tasación y la venta de tu casa
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra?
El banco calcula la hipoteca sobre el menor de los dos valores, así que el comprador recibirá menos financiación. La diferencia la tendrá que poner con sus ahorros, se tendrá que renegociar el precio o, si no hay acuerdo, la operación se caerá por falta de liquidez.
¿La hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o sobre el valor de compra?
Sobre el menor de los dos. Si la vivienda cuesta 250.000 € y se tasa en 230.000 €, el banco aplicará su porcentaje de financiación, normalmente hasta el 80 %, sobre los 230.000 €.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
En ese caso el banco toma como referencia el precio de compra, que es el valor menor. Una tasación alta no aumenta el importe de la hipoteca, pero da tranquilidad al comprador y al banco.
¿Puede el comprador presentar otra tasación?
Sí. Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco debe aceptar una tasación aportada por el cliente siempre que la haya hecho una sociedad de tasación homologada y no esté caducada.
¿Cuál es la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado?
El valor de mercado es el precio al que realmente se vende una vivienda entre comprador y vendedor. El valor de tasación lo calcula una sociedad homologada con criterios técnicos y es el que usa el banco para decidir cuánto presta. No siempre coinciden.
¿Cómo puedo evitar que la tasación tumbe la venta de mi casa?
Fijando un precio de salida realista basado en el mercado, comprobando la capacidad de financiación del comprador antes de firmar las arras y trabajando con un agente local con experiencia que pueda prever cómo tasará el banco.
