¿Quién paga el IBI en un alquiler? Comunidad, basura y otros gastos del propietario y del inquilino

Resumen: quién paga el IBI y los gastos del alquiler

Uno de los mayores puntos de conflicto en un alquiler es no dejar claro quién asume cada gasto. Saber quién paga el IBI en un alquiler, la comunidad o la basura antes de firmar evita sorpresas y discusiones entre propietario e inquilino.

La regla general es sencilla: estos gastos corresponden al propietario, salvo que el contrato diga por escrito que los paga el inquilino y fije su importe anual. Soy Ariadna Segarra y en el vídeo te lo explico en menos de un minuto. Aquí tienes la guía completa: IBI, comunidad, basuras, reparaciones, derramas, seguro, suministros y honorarios de la inmobiliaria.

La regla general: lo que diga el contrato

IBI, gastos de comunidad y tasa de basuras son gastos ligados a la vivienda, no a quien vive en ella. Por eso, si el contrato no dice nada, los paga el propietario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite repercutirlos al inquilino, pero solo si el contrato lo recoge por escrito y detalla el importe anual de cada gasto en el momento de la firma.

Si no se pactó al firmar, el propietario no puede empezar a cobrarlos más adelante por su cuenta.

Quién paga el IBI en un alquiler

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal que el ayuntamiento cobra siempre al propietario de la vivienda. Es él quien figura como obligado ante Hacienda, aunque la vivienda esté alquilada.

Lo que sí permite la ley es que propietario e inquilino pacten que este último asuma el importe. Para que el pacto sea válido:

• Tiene que constar por escrito en el contrato de alquiler.
• Debe indicar el importe anual del IBI en la fecha de la firma.
• El propietario sigue pagando el recibo y después se lo repercute al inquilino, normalmente junto con la renta.

Si el contrato no dice nada, el IBI lo paga el propietario. Así lo establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Quién paga la comunidad en un alquiler

Con la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios pasa lo mismo que con el IBI: la paga el propietario, salvo que el contrato la repercuta al inquilino por escrito y con su importe.

Además, durante los primeros cinco años de contrato (siete si el propietario es una empresa), lo que paga el inquilino por comunidad y otros gastos generales solo puede subir una vez al año y con un límite: como máximo, el doble de lo que se puede actualizar la renta. Los impuestos, como el IBI, quedan fuera de este límite.

Quién paga la basura en un alquiler

La tasa de basuras es un tributo municipal y cada ayuntamiento la regula en su ordenanza. Desde la Ley 7/2022 de residuos, todos los municipios están obligados a cobrar una tasa específica, por lo que muchos propietarios han visto aparecer este recibo o subir su importe.

En la práctica, el recibo suele llegar a nombre del propietario. Igual que el IBI y la comunidad, se puede repercutir al inquilino si el contrato lo pacta por escrito con su importe. Si no se pacta, la paga el propietario.

Reparaciones: ¿propietario o inquilino?

Aquí la clave está en distinguir entre lo que garantiza la habitabilidad de la vivienda y el desgaste del uso diario:

• Calentador de agua: al tratarse de un elemento que garantiza la habitabilidad, su reparación va a cargo del propietario. El mantenimiento, en cambio, corresponde al inquilino.
• Persianas, grifos y cerraduras: son pequeñas reparaciones debidas al uso diario de la vivienda, así que van a cargo del inquilino.
• Aire acondicionado: si la avería se debe a la falta de mantenimiento, la paga el inquilino; si no, el propietario.
• Electrodomésticos: depende del aparato y del motivo de la avería. No es lo mismo una televisión que una nevera.

Ante cualquier avería, lo recomendable es que el inquilino avise al propietario cuanto antes y por escrito, para valorar el origen del problema y evitar que un pequeño desperfecto acabe convirtiéndose en una avería mayor.

Gastos que asume siempre el propietario

• Derramas de la comunidad: siempre van a cargo del propietario, ya que corresponden a obras o mejoras del edificio.
• Honorarios de la inmobiliaria: desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato van a cargo del propietario.
• Seguro de la vivienda: lo contrata el propietario, aunque es habitual que el contrato obligue al inquilino a tener un seguro de responsabilidad civil.

Qué paga el inquilino con la nueva ley de alquileres

Tras la Ley de vivienda, lo que corresponde al inquilino es:

• Los suministros con contador individual, como la luz, el agua o el gas, porque dependen de su uso de la vivienda.
• Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario.
• El IBI, la comunidad y la basura, solo si se han pactado por escrito en el contrato con su importe.

Lo que ya no puede asumir es el coste de la inmobiliaria ni los gastos de formalización del contrato.

Qué debe incluir tu contrato de alquiler

Para que no haya dudas durante el contrato, conviene que el documento recoja como mínimo:

• El reparto de cada gasto entre propietario e inquilino.
• El importe anual del IBI, la comunidad y la tasa de basuras que se repercutan, si es el caso.
• Cómo y cuándo se actualizan la renta y los gastos.
• Un inventario de los electrodomésticos y del estado de la vivienda al entrar.

Deja siempre todo por escrito

Nuestro consejo es dejar por escrito quién paga cada gasto, los importes que corresponden a cada uno y cuáles se van a actualizar. Si vas a renovar, revisa también nuestra guía sobre la prórroga del contrato de alquiler.

Aunque el mejor consejo de todos es que contrates a un buen profesional. En Finques Segarra gestionamos tu alquiler de larga estancia con contratos claros y sin malentendidos.

Preguntas frecuentes sobre quién paga el IBI y los gastos del alquiler