Resumen: la reinversión no te libra de Hacienda en una segunda vivienda
Con el mercado inmobiliario funcionando bien, lo más probable es que al vender tu segunda residencia obtengas un beneficio. Y aquí está la clave de la venta de segunda vivienda y reinversión: lo que te libra de pagar cuando vendes tu vivienda habitual no sirve para una segunda residencia.
Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual, puedes no pagar nada. Pero si vendes tu segunda residencia, da igual en qué reinviertas el dinero: si hay ganancia patrimonial, tributas en el IRPF, normalmente entre un 19 % y un 23 %. Te explicamos cómo funciona y te ponemos un ejemplo con números.
Vivienda habitual y segunda residencia no tributan igual
Hacienda no trata igual la casa en la que vives que el apartamento de la playa. La vivienda habitual tiene ventajas fiscales que la segunda residencia no tiene.
Por eso, antes de poner a la venta tu segunda vivienda, conviene hacer números y saber cuánto te quedará de verdad.
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Qué pasa con la reinversión en la venta de una segunda vivienda
La exención por reinversión solo existe para la vivienda habitual. Si vendes la casa en la que vives y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, la ganancia queda exenta total o parcialmente. Lo explica la propia Agencia Tributaria, y lo desarrollamos en nuestro artículo sobre vender casa para comprar otra.
Con una segunda residencia, en cambio, la reinversión no cuenta. Aunque uses todo el dinero para comprar tu nueva vivienda habitual o para ayudar a tus hijos, si has ganado dinero con la venta, tendrás que declararlo.
Cuánto pagas a Hacienda al vender tu segunda residencia
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el de compra, restando los gastos de cada operación (notaría, registro, impuestos pagados al comprar, comisión de la inmobiliaria, etc.). Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF por tramos:
- Hasta 6.000 €: 19 %.
- De 6.000 a 50.000 €: 21 %.
- De 50.000 a 200.000 €: 23 %.
- Por encima de 200.000 €, los tipos suben al 27 % y al 30 %.
En la mayoría de ventas de segundas residencias de la costa, la ganancia se queda en los tramos del 19 % al 23 %.
Un ejemplo con números
Compraste un apartamento en Coma-ruga por 120.000 € y pagaste 10.000 € en impuestos y gastos. Hoy lo vendes por 200.000 € y los gastos de la venta suman 8.000 €.
- Valor de adquisición: 120.000 + 10.000 = 130.000 €.
- Valor de transmisión: 200.000 − 8.000 = 192.000 €.
- Ganancia patrimonial: 62.000 €.
Impuesto aproximado: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 44.000 € al 21 % (9.240 €) + 12.000 € al 23 % (2.760 €) = 13.140 €. Y eso aunque reinviertas los 192.000 € en tu nueva casa.
Y si tengo más de 65 años, ¿tampoco me libro?
La exención para mayores de 65 años se aplica a la venta de la vivienda habitual, no a la segunda residencia. La única vía para no tributar a partir de esa edad es destinar el dinero a constituir una renta vitalicia asegurada, con un máximo de 240.000 € y en un plazo de seis meses. Es una opción muy concreta que conviene estudiar con un asesor fiscal.
Otros impuestos que debes tener en cuenta
Además del IRPF, al vender pagarás la plusvalía municipal si el suelo se ha revalorizado. Y recuerda que Hacienda también tiene en cuenta el valor de referencia del Catastro en algunas operaciones.
Antes de vender, haz bien tus números
Saber cuánto vale tu segunda residencia y cuánto pagarás a Hacienda te permite decidir con calma: vender ahora, esperar o incluso alquilar. Si dudas, te puede ayudar nuestro artículo sobre cuándo vender una segunda residencia.
En Finques Segarra llevamos tres generaciones ayudando a propietarios de la Costa Daurada a vender su segunda residencia con una valoración realista y sin sorpresas.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una segunda vivienda
¿Se puede aplicar la reinversión al vender una segunda vivienda?
No. La exención por reinversión solo se aplica a la venta de la vivienda habitual. En una segunda residencia tributas por la ganancia aunque reinviertas todo el dinero en otra casa.
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una segunda vivienda?
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro del IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 € y 23 % hasta 200.000 €. Por encima, el tipo sube al 27 % y al 30 %.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de la venta?
Es la diferencia entre el valor de venta (precio menos gastos de la venta) y el valor de compra (precio más impuestos y gastos de la compra).
¿Los mayores de 65 años pagan impuestos por vender una segunda vivienda?
Sí, por regla general. La exención para mayores de 65 años solo se aplica a la vivienda habitual. La excepción es reinvertir el dinero en una renta vitalicia, con un máximo de 240.000 €.
¿Qué otros impuestos se pagan al vender una segunda residencia?
Además del IRPF, el vendedor paga la plusvalía municipal si el valor del suelo ha aumentado desde la compra.
